중산층의 몰락 악마의 아파트 매트릭스

중산층 몰락 이끈 ‘악마의 아파트 매트릭스’
하류층 전락한 ‘집 있는 가난뱅이’ 아파트 광풍 희생 최소 198만 가구 정부·언론·자본이 합세한 그물망 ‘투기 달인’ 빠지고 개미들만 남아
	한승동 기자 강재훈 기자

» 중산층 몰락 이끈 ‘악마의 아파트 매트릭스’ 〈하우스 푸어-비싼 집에 사는 가난한 사람들〉 김재영 지음/더팩트·1만3000원 아무리 일을 해도 절대빈곤의 굴레를 벗어날 수 없는 사람들을 워킹 푸어(working poor)라고 하더니, 이번엔 ‘하우스 푸어’(house poor)란 말이 등장했다. ‘집을 가진 가난한 사람들’을 가리킨다는데, 한국에서 집을 소유한다는 건 중산층이냐 아니냐를 가르는 하나의 지표일 수 있는데 이게 무슨 말인가? » 〈하우스 푸어-비싼 집에 사는 가난한 사람들〉 <문화방송>(MBC) ‘피디(PD)수첩’ 김재영 프로듀서가 쓴 <하우스 푸어>를 보면, 하우스 푸어란 그냥 집을 가진 가난한 사람들이 아니라 집을 가졌기 때문에 가난한 사람들이다. 이때 ‘집’은 주로 아파트, 그것도 상대적으로 비싼 아파트를 가리킨다. 따라서 하우스 푸어란 주로 빚을 내서라도 더 좋은 아파트를 무리하게 구입했다가 평온했던 일상을 파괴당한 사람들, ‘아파트 없는 중산층에서 아파트 가진 하류층으로’ 전락한 사람들이다. 어쩌면 이미 진부한 담론일지도 모를 이 하우스 푸어를 구체적 사실들로 실증하는 것, 그리하여 주로 아파트붐에 기댄 한국 부동산 거품과 가계부채 및 국가 부실 정도가 얼마나 아찔한 수준인지, 그리고 그것을 잡기는커녕 되레 부추기는 정부정책과 건설회사와 금융업체, 언론과 부동산업자들이 짜놓은 현란한 부동산 매트릭스가 얼마나 무책임하고 위험한 것인지를 가슴 서늘하게 체감하게 하는 것, 그것이 <하우스 푸어>의 최대 장점이다. 2006년 중반 109㎡(33평) 아파트가 6억원을 넘어 7억원을 향해 가던 시기에 더 오를 것이란 대박꿈 속에 4억원 넘는 빚을 내 분당 신도시에 집을 산 김씨. 반년 만에 아파트 호가가 1억원 이상 뛰어 가슴 설레게 하더니 2008년 9월 이후 떨어지기 시작해 5억원대까지로 내려앉았고 그나마 매수세도 딱 끊어졌다. 자산가치 하락으로 2억원, 은행 이자와 거래비용으로 1억원 이상을 날렸다. 기회비용과 심신의 고통 등을 고려하면 손실은 계측불능. 500여만원 봉급 중 매달 300만원 정도를 빚 원리금으로 내야 하는 대기업 중견간부 김씨는 “은행의 월세 세입자이자 집의 노예”가 됐고 가족의 삶은 빛 좋은 개살구가 됐다. 이런 하우스 푸어가 도대체 얼마나 될까? 서울 강남 은마아파트 4424가구, 판교 900여가구의 등기부등본을 파헤쳐 보니, 빚내서 아파트 산 가구 비중은 70% 안팎. 이를 토대로 2006년부터 2010년 3월까지 빚을 지고 아파트를 산 수도권과 전국의 가구수를 추산하니 각각 71.3만, 159.5만가구였다. 이들이 넓은 의미의 하우스 푸어에 포함될 가능성이 있다. 여기엔 신규 분양 아파트 거래는 포함돼 있지 않다. 국토해양부의 주택건설 인허가 실적이라는 자료를 같은 방식으로 분석하면, 2007년 하반기 이후 분양 물량을 청약한 신규 분양 가구수 중 하우스 푸어 범주에 들어갈 가구수는 수도권과 전국 각각 23.7만호, 38.5만호. 2007년 이후 용인, 일산, 김포, 파주, 인천 송도 및 영종도 등에서 아파트를 분양받은 가구 대부분이 이 범주에 들어간다. 따라서 이를 합한 하우스 푸어는 수도권 95만가구, 전국적으론 198만가구에 이른다. 이 수치는 지방의 경우 이미 2004~5년께부터 아파트 가격 상승이 멈췄고, 단독과 연립주택 매매는 이 추산에서 빠져 있다는 것, 그리고 추산에 사용한 매매가가 액면가라는 점 등을 고려하면 매우 보수적으로 잡은 것이다. 아파트 액면가가 그대로 유지된다 해도 2006년 이후 물가상승률 약 15%를 감안한 실질가치는 그만큼 떨어진 셈이고, 여기에 기회비용과 수수료와 세금 등의 거래비용까지 고려하면 아파트값이 20~25%는 올라야 손해를 보지 않는다. 따라서 2006년 이후 빚내서 집을 산 사람들 가운데 집값이 적어도 20% 이상 오르지 못한 경우도 하우스 푸어 범주에 들어갈 수 있다. 한국 아파트 신화의 꼭대기 서울 강남 재건축 아파트, 그중에서도 맨 꼭대기인 대치동 은마아파트 등기부등본을 뜯어보니, 2010년 매입자의 실거주율은 11.4%밖에 되지 않았다. 대부분의 거래가 실제 살지도 않으면서 시세차익을 노린 투기 목적으로 이뤄진다는 얘기인데, 매입자의 70%가량이 빚을 얻었고 평균 금융부채는 약 3억원이었다. 10억원짜리 은마아파트 한 채를 살 때 자기 돈 3억으로 4억원 전세금을 안고, 은행에서 3억 융자받아 사는 게 전형적인 투자방식. 그런데 2010년 5월 현재 은마아파트 112㎡(34평)는 10.5억원, 102㎡(31평)는 8.8억원이다. 2006년엔 각각 14억원, 11.3억원까지 올라갔다가 2008년 말엔 9억원, 7.7억원으로 급락했고 다시 올라온 것인데, 2006년에 매입한 사람은 각각 5억원, 3.6억원까지 손해를 봤다가 지금 다시 2.8억원, 2.1억원 정도로 손실을 다소 만회한 셈이다. 선대인 김광수경제연구소 부소장은 이리저리 따져봐도 은마아파트가 향후 6년 동안 값이 제자리이거나 내려가는 경우는 말할 것도 없고 30% 이상 상승해도 재건축이 정상적으로 추진되지 못할 가능성이 높단다. 그런데 이렇게 궁지에 몰린 구매자들은 대개 막차를 탄 사람들이다. 정보가 생명인 재건축 사업 최고 수혜자들 중의 한 부류가 고위공무원들이다. 지금까지 재산공개를 한 고위공직자 3400여명의 재산을 데이터베이스화해 분석해보니, 강남3구 재건축 아파트를 소유한 전현직 1급 이상 공직자는 약 10%인 317명. 이명박 정부 인사청문회에 줄줄이 등장했던, 거의 예외가 없을 정도의 부동산 투기 달인들을 상기해보라. 그들 중엔 재정경제부 제2차관을 지낸 권태신, 지난 16일 대통령 정책실장에 임명된 전 국세청장 백용호, 건설교통부 1급 공무원을 지낸 국회의원 강길부(울주군)씨 아들들 등도 포함돼 있다고 책은 밝혔다. 그런데 2003년까지 이어지던 고위공직자의 강남 재건축 아파트 매수세는 2004년부터 뚝 떨어졌다. 투기 달인들은 이미 그때부터 강남에서 부동산 투기로 떼돈 벌 기회는 사라졌다는 걸 알고 있었던 것이다. 그러면 누가 이 악마의 매트릭스를 짜나? 여전히 수출만이 살길이라며 대기업, 토건사업 위주 정책을 펴면서 당장의 성장과 경기부양에 골몰하는 정부, 약탈적인 가계 부동산 담보대출 위주의 소매금융으로 큰 재미 본 은행 등 금융회사, 그리고 선분양제로 땅 짚고 헤엄치면서 정치권 돈줄이 되고 고위관료들의 미래 직장이 된 건설업계, 이들 철의 3각동맹에 투기 선동을 통한 광고물량 증대에 목매다는 언론과 각종 부동산 관련 연구소들, 투기알선업자들이 가세하고 있다. 여기에 오로지 자기 가족만의 재테크 대박을 꿈꾸며 부나비처럼 뛰어드는 일반 구매자들을 빠뜨릴 수 없지만, 악마의 매트릭스 속으로 내몰린 그들 각자에게 책임을 뒤집어씌울 순 없다. 기존 주택에만 총부채상환비율(DTI) 규제를 함으로써 분양주택을 사도록 유도하고, 실수요자가 아닌 다주택 보유자들이 마음껏 사서 돈 벌게 해주고, 종부세 폐지와 양도소득세 감면이라는 특혜까지 안겨주는 아파트 거품으로 한국 경제를 위기로 몰아가는 주범은 바로 정부라고 홍종학 경원대 교수는 지적했다. 그래봤자 사교육과 토건사업에 진을 빼는 저출산 고령화사회에서 장차 아파트 투기로 한몫 잡을 가능성은 갈수록 희박하다. 3각동맹이 짜놓은 매트릭스에 더는 속아넘어가지 말라는 얘기다. 글 한승동 선임기자 sdhan@hani.co.kr, 사진 강재훈 선임기자 khan@hani.co.kr